דוח 0 וכדאיות כלכלית

שירותים

מהו דוח אפס ?

דוח 0 נכתב על ידי שמאי מקרקעין ומטרתו בדיקת כדאיות כלכלית של פרויקט מקרקעין. הדוח  מהווה את התוכנית הכלכלית של הפרויקט ומבוצע עבור מגוון של פרויקטים החל ממגורים ומשרדים וכלה בפרויקטים של מלונות ותעשייה ומסחר. השמאי בוחן פרויקט במצבו הראשוני ומעריך את עלויות הפרויקט ואת השווי הסופי שלו וכן בודק את המודל התכנוני לפי חוקים ותקנות בתחום. הבדיקה שהשמאי מבצע היא טרם קבלת מימון מהבנק לפרויקט.

הדוח כולל בחינה של זכויות הבנייה בהיבט התכנוני , הערכת עלויות הקמת הפרויקט ותקבולים הצפויים ממנו ובדיקת הזכויות בנכס מבחינה משפטית.

הדוח נערך לפי מספור החודשים מאחד עד החודש האחרון בו מסתיים הפרויקט.

תוכן הדוח

דוח 0 הינו רחב ומפורט וכולל סעיפים רבים כאשר העיקרים בהם הם:

תיאור הפרויקט – מצב הבינין הקיים, גוש, חלקה, שטח, מודל תכנוני והערכת מימון

תיאור סביבה– מיקום הנכס, פרטים כמו פיתוח סביבתי, דרכי גישה מאפייני אוכלוסייה וכדומה. פרטי גודל החלקה, גבולות וכו.

מצב משפטי – זכויות בעלים , במידה ויש חוזה חכירה מכניסים את פרטיו , הסכמים נוספים אם חלים על הנכס (כמו קומבינציה, תמ"א 38 וכו) , נסח טאבו ,חוזה חכירה הסכם שיתוף וכו.

מצב תכנוני– תוכניות אשר חלות לגבי הקרקע, ייעוד הקרקע, פרטי התוכנית, זכויות בנייה , שימושים מתוכנית ואפשרות לביצוע שינויים, אפשרויות ומגבלות אשר חלות על הכנס, חניה, מספר קומות, קווי ביניין וכו.

מודל תכנוני מוצע – היתרי בנייה, שטחים מתוכננים לבנייה וכו.

מטרת שומה ועקרונות שנערכה על פיהם– באיזה גישה חושב השווי , אומדנים בין השאר באמצעות סקרי שוק של נכסים באותו קנה מידה באיזור וכו.

השקעה והכנסות צפויות – בהתבסס על עלויות בנייה ועל נתוני ביקוש ועסקאות באותו איזור.

סיכום הדוח ומסקנות–  הצגת מסקנות הדוח עם רווח צפוי

למה צריך בעצם דוח אפס ?

צריך דוח אפס על מנת לקבל אישור בנקאי של הפרויקט לפני התחלת פרויקט, הבנק מחייב את  היזמים בהגשת  הדוח. בעבר היו מקרים של פשיטות רגל וכך הרוכשים מצאו עצמם ללא נכס בעקבות זאת נחקק חוק מכר דירות אשר שינה את חוקי המשחק ומחייב היום את היזם של הבנייה למנות מפקח מטעמו כאשר לרוב מדובר בשמאי שכותב את הדוח לפני קבלת המימון המבוקש.

דוח אפס לתמ"א 38

דוח אפס לפרוייקט תמ"א מורכב יותר זאת מאחר וישנה בנייה קיימת עליה יתווספו תוספות בנייה בשונה מהדוח תמ"א הסטנדרטי שנכתב לפני תחילת הבנייה כאן על השמאי לקחת בחשבון מרכיבים רבים שעלולים להשתנות בהתאם לשינויים  שיבוצעו בביניין על מנת להערך כראוי לאופי הייחודי של פרוייקט כזה ולמנוע בעיות עתידיות יש לבחור בשמאי הבקיא בתחום ומעודכן בשינויים האחרונים.